Influencia de factores urbanos en el valor del suelo residencial para transacciones inmobiliarias. el caso del sector 9 en el distrito de San Borja (2010 - 2019).

Abstract

El presente trabajo de investigación se basa en la determinación y el análisis de los factores urbanos que inciden en el valor del suelo urbano residencial ya sea para incrementarlo, mantenerlo o disminuirlo, teniendo como lugar de análisis el Sector 9 del Distrito de San Borja en Lima, en la última década (2010-2019), habiéndose elegido este sector y este distrito debido a su ubicación central y su homogeneidad en sus características urbanas, a fin de obtener resultados más certeros que puedan ser adaptados y aplicados a otros distritos y ciudades del país. El distrito de San Borja despertó el interés de inmobiliarias y constructoras para ejecutar edificaciones multifamiliares en lotes de vivienda unifamiliar, generando una intensa demanda de predios, lo cual produjo el incremento del valor del suelo urbano, llegando a triplicarse en 15 años (2002-2017) en todo Lima, ocasionado el consecuente incremento del valor de los departamentos ofertados, al punto que entre el 2018 y el 2002, se produjo una notable disminución de las transacciones inmobiliarias, debido a esta situación y a otros factores de la situación política y económica del país. Por otro lado, el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente que regula la valuación de predios, carece de procesos adecuados para determinar el valor del suelo de manera consistente, ya que determina que este valor se obtiene por simple comparación con cinco muestras de ofertas del mercado, con lo que muchas veces se aplican valores referentes obtenidos en base a criterios subjetivos y especulativos que distorsionan los valores del suelo y los predios. En respuesta a este problema, se propone valuar el suelo urbano tomando en cuenta 32 factores urbanos organizados en los siguientes siete grupos: Suelos y Topografía, Redes e Infraestructura, Entorno natural, Vías y Espacios Públicos, Clima y Orientación, Entorno Urbano, y Normativa y Gestión, estos factores e fueron analizados y sometidos a consulta mediante una encuesta a posibles compradores de departamentos en el Distrito y a profesionales ligados a la construcción y el corretaje inmobiliario, a fin de conocer el orden en el que toman en cuenta estos factores para elegir el predio a adquirir. La información obtenida se convirtió en puntajes para determinar la incidencia de cada factor en el incremento, mantenimiento o disminución del valor del suelo, sintetizando este proceso en una tabla que permitió conocer en una escala de 0 a 100 la incidencia de estos factores en este valor, el proceso se aplicó a 30 predios del Sector 9 de San Borja, conociendo el orden de preferencia de estos predios debido a la mayor o menor incidencia de estos factores, para elegir el predio apropiado. De esa forma el valor del suelo podría ajustarse tomando en cuenta el puntaje obtenido por cada predio. Con los resultados de este estudio se pretende contribuir a obtener valores del suelo más reales, fundamentados y demostrables aplicando la incidencia de los factores urbanos del entorno en las valuaciones y logrando la regulación del mercado inmobiliario en el Distrito y en Lima metropolitana.