Factor externo en el valor comercial de la propiedad del remodelado parque Central, Estudio de casos: negocios aledaños en Miraflores 2019

Abstract

La presente investigación consistió en analizar los factores externos que intervienen en la determinación del valor comercial de una propiedad, la cual está constituido, generalmente, por el valor del terreno, por el valor de lo edificado, y por un valor nacido del análisis y la identificación de características intrínsecas que puedan afectar (incrementar o reducir) directa o indirectamente lo cuantificable. Por tanto, se requirió del conocimiento puntual de parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, de factores relativos a su ubicación y situación urbanística, y de otros factores relacionados a lo económico, social y ambiental, estos tres últimos, evaluados según criterios configurados a partir de la realidad del mercado inmobiliario. La investigación se desarrolló bajo el enfoque cualitativo de tipo estudio de casos, utilizando métodos de análisis, inducción y hermenéutica; usándose técnicas de entrevista, observación y análisis documentario, cuyos instrumentos fueron la guía de entrevista, guía de observación y la ficha de análisis documentario. Las unidades de análisis lo conformaron administradores de los negocios aledaños al parque central de Miraflores. Los resultados que arrojaron las entrevistas fueron analizados con el software Atlas Ti 7.0. Dentro de la construcción del marco descrito, se buscó precisar los diversos alcances del concepto de valor del inmueble y de su determinación, poniendo énfasis en su indiscutible relación con un mercado singular. Dentro de esas precisiones la investigación reconoció que en nuestro país el valuador es el profesional que determina subjetivamente el valor comercial de un inmueble tomando como base el Reglamento Nacional de Tasaciones, y que este instrumento no contempla algunas externalidades propias del bien y de su situación, por lo que se propuso la descripción e interpretación de algunas de estas, como factores externos en el valor comercial de una propiedad, usando como ejemplo las propiedades aledañas al parque Central de Miraflores.